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  案情回顾

  2015年12月初,吴先生急于用钱,通过某房屋中介公司将自己位于昌平区某写字楼内的一套房屋卖给了李先生,双方签订了《房屋买卖合同》,合同约定房屋总价款500万,首付款180万元,贷款320万,李先生于2016年1月1日前向吴先生支付首付款,首付款支付后七日内吴先生协助李先生办理银行批贷手续。

  在合同履行过程中,因李先生尚未凑齐首付,直到1月18日仍未向吴先生支付首付款。由于吴先生非常着急用钱,中介公司告诉他依照合同约定,买方逾期付款超过15日的,卖方有权解除合同,李先生已逾期18日,吴先生可以解除合同。

  2016年1月20日中介公司找到新买家王女士。吴先生与中介再次签订新的房屋买卖居间合同,第二天就在中介的帮助下与王女士签订了新的《房屋买卖合同》,但是新的合同签订后履行过程中又发生了意外,王女士付款晚了5天,但是并未超出合同的宽限期。

  此时第一个买家李先生已凑齐全部房款,且愿意向吴先生支付20万元现金作为补偿。吴先生又向该中介公司咨询,听信建议,隔天在中介公司的要求下吴先生与李先生办理了过户手续。之后王女士知道了此事非常气愤,将吴先生告到法院,要求吴先生按照合同约定向其支付房屋总价款20%的违约金,最终法院认定吴先生先生一房二卖,吴先生构成违约,支付王女士违约金40万元。

  吴先生觉得自己的所有行为都是在咨询中介后做出的,自己承担违约金很委屈,因此向李松房地产律师团队首席李律师进行了咨询。

  律师解读

  北京市东元律师事务所合伙人李松律师指出,随着近年来房屋买卖市场的火爆,许多小中介公司单纯追求业务数量和中介费用,可能会向卖房者发布一些误导性信息,而卖房者因为盲目听信中介公司的话,导致最后身陷官司。通常情况下基于合同相对性原则,房屋买卖合同签订生效后只约束房屋买卖合同双方,房屋中介公司也会要求签署一些免责协议,但是若其本身确实存在故意或者重大过失,此情况下中介公司也应该承担一定的责任。

  结合本案情况来看,吴先生通过中介公司先与李先生签订了房屋买卖合同,按照合同约定,李先生逾期18日不支付首付款的行为已经构成根本违约,吴先生此时享有单方解除权,有权解除与李先生的合同,但是需要告知李先生。此时中介建议吴先生把房屋另行卖给他人的建议并无不妥之处,之后吴先生与王女士签订新的房屋买卖合同也是合法有效的,王女士在随后履行合同过程中延迟付款5天,此种情况只是一般违约,并未构成根本违约,吴先生只能要求王女士按照合同约定支付日万分之五的违约金,无权解除合同。但是随后吴先生因听信中介公司的话又将房屋卖给了李先生,该行为却对王女士构成根本违约。造就这一事实的原因一方面是吴先生确实不懂法律,另一方面中介公司存在严重过错。

  吴先生在李律师的建议下,另行向中介公司提起赔偿诉讼,最终法院判决就吴先生所承担的40万违约金,中介公司承担70%的责任,吴先生本人也存在过错,个人承担30%的责任。中介公司向吴先生承担了28万元的赔偿责任。

  购房过程中可能遇到类似情况,为防止卖方一房二卖的情况,李松律师提醒买方,及时做网签。做了网签后该房屋不能再次出售、抵押等。如果尚未做网签就有纠纷,尽快做财产保全,及时对争议房屋进行查封,避免之后卖方将房屋卖给他人,难以主张权利。

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